Του Κωστη Παπαδημητριου

Ηκρίση της αγοράς των ακινήτων αποτελεί μια πραγματική δοκιμασία για την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ), κάτι που ίσως δεν έχει γίνει επαρκώς αντιληπτό επειδή τα πράγματα είναι ακόμη ήπια σε σχέση με αυτό που συμβαίνει από την άλλη πλευρά του Ατλαντικού. Το πρόβλημα για την ΕΚΤ είναι ότι υπάρχουν μεγάλες διαφορές στις εξελίξεις των τιμών στην αγορά κατοικίας μεταξύ των μελών της Ζώνης του Ευρώ, αλλά και στο είδος των στεγαστικών δανείων που χορηγήθηκαν και χορηγούνται (με σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο). Ακόμη χειρότερα η μεγαλύτερη οικονομία της ζώνης, η Γερμανία, είχε μια ξεχωριστή πορεία από τις άλλες χώρες. Πώς, λοιπόν, μπορεί να χειριστεί μια κατάσταση όπου τα διαφορετικά μέλη της έχουν ανάγκη από διαφορετική πολιτική; Με διακριτικό τρόπο έθεσε αυτά τα ερωτήματα ενώπιον του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου η γερμανική τράπεζα Deutsche Bank με μια έκθεση που υπογράφουν οι αναλυτές της κ. Norbert Walter, Tobias Just και Stefan Bergheim.

Δεν αυξήθηκαν με τον ίδιο τρόπο οι τιμές σε όλες τις χώρες της Ευρωπαϊκής Ενωσης την τελευταία δεκαετία. Κατά μέσο όρο στη Ζώνη του Ευρώ αυξήθηκαν κατά 5,5% το χρόνο, δηλαδή σχεδόν διπλασιάστηκαν σε δέκα χρόνια. Καθώς ο πληθωρισμός ήταν μόλις 2% το χρόνο, η πραγματική (αποπληθωρισμένη) αύξηση ήταν 3,5%. Σε αντίθεση με όλες τις άλλες χώρες τα ακίνητα έπεσαν στη Γερμανία με ρυθμό 1% το χρόνο. Αλλά είναι η μεγαλύτερη οικονομία της Ζώνης του Ευρώ και παράγει το 30% του ΑΕΠ της. Αν αφαιρεθεί η Γερμανία, η μέση αύξηση στη Ζώνη του ευρώ ήταν 8% το χρόνο σε ονομαστικούς όρους και 6% σε πραγματικούς. Επιπλέον, υπάρχουν ορισμένες πολύ «θερμές» ζώνες, όπως η Ιρλανδία και η Ισπανία, όπου οι αυξήσεις ήταν διψήφιες, όπως άλλωστε και στην εκτός Ζώνης Ευρώ Βρετανία. Ενα μεγάλο μέρος της ανόδου των τιμών των ακινήτων εξηγείται από τα θεμελιώδη οικονομικά και δημογραφικά μεγέθη. Αλλά ένα αρκετά μεγάλο –περίπου 30% για ορισμένες αγορές– είναι αποτέλεσμα αποκλειστικά υπεραισιοδοξίας και κερδοσκοπίας, κατά την Deutsche Bank.

Η δημιουργία και το αναπόφευκτο σκάσιμο της οποιαδήποτε φούσκας στην αγορά, είτε πρόκειται για τα ακίνητα είτε για οτιδήποτε άλλο, μπορεί να απειλήσει πράγματι τη σταθερότητα του χρηματοοικονομικού συστήματος. Το πρόβλημα, λένε οι οικονομολόγοι της Deutsche Bank, είναι ότι, πρώτον, δεν είναι εύκολο να εντοπιστεί μια φούσκα εγκαίρως και, δεύτερον, ότι οι κεντρικές τράπεζες θα κληθούν να εκπληρώσουν πολλούς στόχους με μόνο ένα όπλο. Αν ο πληθωρισμός είναι χαμηλός όταν δημιουργείται η φούσκα, τι πρέπει να κάνουν; Να αφήσουν χαμηλά τα επιτόκια, αφού ο πληθωρισμός είναι χαμηλός, ή να τα αυξήσουν για να προλάβουν τη διόγκωσή της; Και αντίστροφα, όταν η φούσκα σκάσει αλλά ο πληθωρισμός ανεβαίνει, θα πρέπει να μειώσουν τα επιτόκια προκειμένου να απαλύνουν τις συνέπειες από το σκάσιμο ή να τα αυξήσουν για να ελέγξουν τις τιμές καταναλωτού; Και τι γίνεται όταν, όπως τώρα, έχουμε φούσκα στην Ισπανία και την Ιρλανδία αλλά όχι στη Γερμανία.

Η απάντηση είναι, κατά τους οικονομολόγους της Deutsche Bank, ότι η κεντρική τράπεζα πρέπει να αφοσιώνεται στο ζήτημα του πληθωρισμού και να αφήνει το πρόβλημα της χρηματοοικονομικής σταθερότητας στις άλλες εποπτικές αρχές και τον ίδιο τον κλάδο. Οι κεντρικές τράπεζες θα πρέπει να περιορίζουν τις συνέπειες από το σκάσιμο της φούσκας ώστε να μην πλήξουν το σύνολο της οικονομίας, παραδέχονται οι αναλυτές της γερμανικής τράπεζας. Ωστόσο, τονίζουν αυτή η προσπάθεια ενέχει τον κίνδυνο να διασωθούν οι κερδοσκόποι και να προκληθεί «ηθική βλάβη», δηλαδή να ενθαρρυνθούν να μπουν στην επόμενη φούσκα βέβαιοι ότι και πάλι δεν θα «τιμωρηθούν».

Μια πραγματικά ενδιαφέρουσα διαπίστωση περιέχει το δημοσίευμα της Deutsche Bank. Τα κυμαινόμενα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι ενδεχομένως συνυπεύθυνα για την άνοδο των τιμών των ακινήτων. «Η έκρηξη της αγοράς των ακινήτων ήταν ισχυρότερη στις χώρες όπου τα στεγαστικά δάνεια είχαν κυμαινόμενο επιτόκιο», αναφέρει το δημοσίευμα επικαλούμενο την ανάλυση των εμπειρικών δεδομένων.

Στις χώρες όπου τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι κυρίως κυμαινόμενα (Ισπανία, Φινλανδία, Λουξεμβούργο, Ελλάδα, Ισπανία, Βρετανία και Σουηδία) η μέση άνοδος των τιμών των κατοικιών ήταν 10% το χρόνο για τη δεκαετία. Δηλαδή κατά 3,50 εκατοστιαίες μονάδες περισσότερο από την άνοδο στις χώρες με στεγαστικά κυρίως σταθερού επιτοκίου (Ιταλία, Ολλανδία, Δανία, Γαλλία, Γερμανία, Πορτογαλία και Βέλγιο). Ακόμη και αν αφαιρέσουμε τη γερμανική περίπτωση, επειδή είναι ξεχωριστή, η διαφορά στη μέση άνοδο των τιμών παραμένει, «εντυπωσιακή», όπως σχολιάζει η Deutsche Bank, αφού είναι 2,30 εκατοστιαίες μονάδες.

Οι εμπορικές τράπεζες προτιμούν να χορηγούν δάνεια με κυμαινόμενο παρά με σταθερό επιτόκιο, αφού «πετούν» το ρίσκο στο δανειολήπτη. Οι δανειολήπτες, όταν τα επιτόκια πέφτουν, προτιμούν τα κυμαινόμενα καθώς δεν συνειδητοποιούν ότι οι συνθήκες οπωσδήποτε θα αλλάξουν κάποια στιγμή και οι δόσεις θα ανέβουν. Εμείς θα διατυπώσουμε ένα ερώτημα που πηγαίνει ένα βήμα παραπέρα. Μήπως οι εθνικές κεντρικές τράπεζες, συμπεριλαμβανομένης της Τράπεζας της Ελλάδας, όφειλαν ακριβώς, ως αρχές που εποπτεύουν τον τραπεζικό κλάδο, να έχουν λάβει εγκαίρως τα κατάλληλα μέτρα –αποθαρρύνοντας τα δάνεια με κυμαινόμενα επιτόκια– για την προστασία της αγοράς κατοικίας και τελικά της οικονομίας και των δανειοληπτών; Για κάποιο λόγο, προτίμησαν να παραμείνουν απλοί παρατηρητές και όψιμοι σχολιαστές των εξελίξεων.