Γιατί η αγορά οδεύει προς αποπληθωρισμό

Eντονα τα σημάδια διόρθωσης στην κτηματαγορά ήδη από το 2003

Του Νίκου Χ. Ρουσάνογλου

Είναι γνωστή η φράση πως ό,τι ανεβαίνει κατεβαίνει, με πιο επώδυνη ίσως εφαρμογή της το Xρηματιστήριο Aθηνών. Hδη, όμως, όπως πιστοποιείται καθημερινά, το ρητό εφαρμόζεται και στο χρηματιστήριο γης. Βέβαια, οι περισσότεροι εξ ημών δεν βλέπουν καμία ουσιαστική διαφορά στις τιμές των αγγελιών, απεναντίας, ενδεχομένως να προκύπτει ακόμα και σήμερα μια μικρή αύξηση. Ωστόσο, όπως αναφέρουν μεσιτικά γραφεία, οι τιμές στις οποίες εν τέλει γίνονται οι αγοραπωλησίες είναι αισθητά χαμηλότερες από τις αιτούμενες.

Ορισμένοι αναλυτές της αγοράς σπεύδουν ήδη από σήμερα να προεξοφλήσουν μια διόρθωση των τιμών, ή έστω μια πτώση του ρυθμού αύξησης των αξιών των κατοικιών κατά την περίοδο 2004-2006. Υπάρχει πάντως μια μικρή επιφύλαξη για το 2004, καθώς ποτέ στο παρελθόν δεν μειώθηκαν οι τιμές της αγοράς ακινήτων σε μια πόλη που διοργάνωσε τους Ολυμπιακούς Αγώνες. Ο κ. Νίκος Γιαννουλέλης, σύμβουλος ακίνητης περιουσίας, σε πρόσφατη εκδήλωση της N. Γιαννουλέλης & Συνεργάτες, υποστήριξε ότι η πτώση τιμών κατά την εν λόγω τριετία δύναται να διαμορφωθεί σε 30%. Ωστόσο, τις μεγαλύτερες πιέσεις θα δεχθούν κυρίως οι ακριβές κατοικίες των βορείων προαστίων, ενώ μικρότερη θα είναι η πτώση στις κατοικίες των δυτικών προαστίων. Αντιθέτως, περιοχές, όπως το κέντρο της Αθήνας και τα Μεσόγεια, εκτιμάται ότι θα διατηρήσουν τη δυναμική τους.

Σύμφωνα με τον κ. Γιαννουλέλη, οι νέες κατοικίες είναι υπερτιμημένες, ειδικά στις λεγόμενες «καλές» περιοχές, ενώ αντιθέτως οι παλαιές εμφανίζονται υποτιμημένες. Εκτός από το μεγάλο κόστος γης, που υποχρεώνει τις κατασκευαστικές εταιρείες να μετακυλίσουν το κόστος στον τελικό καταναλωτή, είναι και η μεγάλη ζήτηση που παρατηρήθηκε, η οποία όμως φαίνεται πλέον να εμφανίζει τάσεις συγκράτησης. Ενδεικτικό επίσης της υποτίμησης που παρατηρείται σε παλαιά ακίνητα, είναι το γεγονός ότι η καλύτερη ίσως επένδυση στην αγορά σήμερα είναι η αγορά ενός παλαιού κτιρίου και η ανακαίνισή του, η οποία μπορεί να αποφέρει έως και 15% απόδοση. Ο λόγος που έχουν οδηγηθεί τόσο χαμηλά οι τιμές τους είναι ότι οι σχεδόν αποκλειστικοί ενδιαφερόμενοι είναι οικονομικοί μετανάστες, με μικρό όμως διαθέσιμο εισόδημα.

Στις νέες κατοικίες, παρότι οι τιμές είναι πολύ υψηλές, καταγράφηκαν πολλές αγοραπωλησίες, αφού μία μεγάλη μερίδα κόσμου μεταβίβασε το παλιό σπίτι, ενδεχομένως, σε κάποιον οικονομικό μετανάστη και συμπλήρωσε το υπόλοιπο απαιτούμενο ποσό με κάποιο στεγαστικό δάνειο, με χαμηλό επιτόκιο. Σύμφωνα με τον κ. Γιαννουλέλη, αυτός ο παράγων αναμένεται να εκλείψει μετά το 2004, όταν θα ολοκληρωθούν τα έργα στο λεκανοπέδιο Αττικής και μία μεγάλη μερίδια μεταναστών θα μετακινηθούν προς την περιφέρεια, όπου θα εξακολουθήσουν να εκτελούνται τα μεγάλα έργα του Γ΄ ΚΠΣ. Παράλληλα, αναμένεται και εσωτερική μετακίνηση από τις σημερινές ανεπτυγμένες περιοχές, προς νέες και αναπτυσσόμενες, όπως τα Mεσόγεια και όσες θα εξυπηρετούνται από τον προαστιακό σιδηρόδρομο. Aμφότεροι αυτοί οι παράγοντες εκτιμάται ότι θα συμβάλουν στη μείωση των τιμών.

Σύμφωνα με υπολογισμούς, την επόμενη πενταετία μαζί με τους οικονομικούς μετανάστες, περίπου 400.000 άτομα θα μετακομίσουν εκτός λεκανοπεδίου, δηλαδή 10% του πληθυσμού, εξέλιξη που θα μειώσει όχι μόνο τις τιμές αλλά και τις αξίες των κατοικιών. Ως επιμέρους παράγοντες που θα συμβάλουν σε αυτήν την κατεύθυνση αποκλιμάκωσης των τιμών εκτιμάται ότι θα είναι η αύξηση της προσφοράς με την απελευθέρωση 4.000 κατοικιών στο Oλυμπιακό Xωριό – έστω σε δικαιούχους του Oργανισμού Eργατικής Kατοικίας, όπως επίσης και από τη δημοπρασία τουλάχιστον 10.000 κατοικιών που θα προκύψουν από τη μεγάλη αύξηση των επισφαλών στεγαστικών δανείων.

Θετικό για τη μείωση του κόστους κατασκευής των κατοικιών είναι και η αναμενόμενη πτώση των τιμών των οικοπέδων, με την ένταξη νέων περιοχών στο σχέδιο πόλης και τη μείωση των συντελεστών δόμησης. Mε βάση τα παραπάνω, προβλέπεται μείωση των τιμών των οικοπέδων έως και 30% την προσεχή τριετία.