Του Λεωνιδα Στεργιου / Lstergiou@kathimerini.gr

Μέχρι σήμερα η ακίνητη περιουσία προστάτευε το εισόδημα και τον πλούτο του ελληνικού νοικοκυριού. Τώρα, υπάρχει κίνδυνος να αποτελέσει βαρίδι, αν ενταθεί η διαφαινόμενη πτώση των τιμών στα ακίνητα. Σήμερα, ο πλούτος των ελληνικών νοικοκυριών (εντός των συνόρων) υπολογίζεται σε περίπου 1,7 τρισ. ευρώ, που αντιστοιχεί στο 700% του ΑΕΠ. Η ακίνητη περιουσία αποτελεί το 80% με 90% του συνολικού πλούτου. Ο τετραπλασιασμός, σχεδόν, των τιμών των ακινήτων τα τελευταία 15 χρόνια ήταν η βασική αιτία της αύξησης του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών, παρά τις δύο μεγάλες χρηματιστηριακές κρίσεις που πέρασε και τη μεγάλη αποκλιμάκωση των επιτοκίων καταθέσεων, εντόκων και ομολόγων. Η άνοδος των τιμών στα ακίνητα και το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, που φτάνει στο 80%, «έσωσε» τα ελληνικά νοικοκυριά από το σκάσιμο της χρηματιστηριακής «φούσκας» του 1999, αλλά και από τη μεγάλη πτώση των μετοχών το 2008, λόγω της διεθνούς πιστωτικής κρίσης. Η ακίνητη περιουσία, όχι μόνο αντιστάθμισε τις απώλειες, αλλά συνέβαλε στην αύξηση του συνολικού πλούτου. Ενδεικτικά, αναφέρεται ότι ο συνολικός πλούτος των ελληνικών νοικοκυριών από το 2001 μέχρι σήμερα διπλασιάστηκε, ενώ πέρσι, όταν οι τιμές των μετοχών έπεσαν πάνω από 60%, η συνολική περιουσία αυξήθηκε κατά 2,5%, λόγω της μικρής ανόδου των τιμών των ακινήτων. Ομως, η μικρή αυτή άνοδος ήταν αρκετή για να αντισταθμίσει τις απώλειες από μετοχές, αφού η ακίνητη περιουσία έχει τη μεγαλύτερη βαρύτητα στο «πορτοφόλι» του μέσου νοικοκυριού.

Τι θα γίνει, όμως, στην περίπτωση που επαληθευτούν οι εκτιμήσεις για «ξεφούσκωμα» στην ελληνική αγορά ακινήτων; Ηδη, σύμφωνα με στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, από το καλοκαίρι του 2008 οι τιμές έχουν υποχωρήσει κατά 7%. Στο πρώτο τρίμηνο, οι τιμές στην Αθήνα μειώθηκαν 1,4%, σε ετήσια βάση, και κατά 3,5% σε σχέση με το τέταρτο τρίμηνο του 2008. Αν συνεχισθεί η τάση αυτή, τότε τα ελληνικά νοικοκυριά θα χάσουν από την αξία των ακινήτων τους περίπου 50 με 100 δισ. ευρώ. Δηλαδή, θα γίνουν φτωχότερα σχεδόν κατά 5% και ουσιαστικά θα χαθεί η υπεραξία από όλες τις επενδύσεις τους κατά την τελευταία διετία. Αν συμβεί κάτι τέτοιο, θα έχει πολλαπλασιαστικές αρνητικές συνέπειες στο σύνολο της οικονομίας, καθώς θα επηρεάσει την κατανάλωση, τις επενδύσεις, την απασχόληση και το διαθέσιμο εισόδημα. Ισως. Διότι οι ειδικοί επιστήμονες και η διεθνής βιβλιογραφία δεν μπορούν να συμφωνήσουν για τις επιπτώσεις που έχουν οι τιμές των ακινήτων στον πλούτο του νοικοκυριού και στην κατανάλωση. Γενικά, η αμερικανική σχολή πιστεύει ότι η ακίνητη περιουσία επηρεάζει σημαντικά την ανάπτυξη και την κατανάλωση. Αντίθετα, η ευρωπαϊκή άποψη είναι πιο επιφυλακτική. Ωστόσο, όλοι συμφωνούν ότι η συμβολή της αγοράς ακινήτων στο σύνολο της οικονομίας είναι μεγάλη.

Ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, καθηγητής Γιώργος Προβόπουλος, και ο καθηγητής και οικονομικός σύμβουλος της Eurobank, Γκίκας Χαρδούβελης, ίσως αποτελούν εκφραστές της ευρωπαϊκής άποψης.

Σύμφωνα με τον αναλυτή του ΙΟΒΕ κ. Χρυσόστομο Στοφόρο, o συνολικός τζίρος που αντιστοιχεί στην κατασκευή, πώληση και ενοικίαση ακινήτων παγκοσμίως αντιπροσωπεύει σχεδόν το 15% του ΑΕΠ των πλουσιότερων χωρών, ενώ οι επενδυτές έχουν πολλαπλάσια κεφάλαια τοποθετημένα σε ακίνητα απ’ ότι σε μετοχές και ομόλογα. Η Εθνική Τράπεζα έχει υπολογίσει ότι η ακίνητη περιουσία πριμοδοτούσε κάθε χρόνο τον ελληνικό ρυθμό ανάπτυξης με 1,3 ποσοστιαίες μονάδες την πενταετία 2000-2005. Επίσης, οικονομολόγος της Eurobank, ο κ. Μανώλης Δαβραδάκης, έχει αναφέρει ότι η μείωση των τιμών των ακινήτων στις ΗΠΑ σε δύο χρόνια κατά 20% μπορεί να οδηγήσει σε σωρρευτική επιβράδυνση της οικονομίας κατά 3%.

Ο κ. Προβόπουλος πιστεύει ότι οι επιδράσεις στην ιδιωτική κατανάλωση των νοικοκυριών από τις εξελίξεις στην αγορά κατοικίας, και ειδικότερα στις τιμές των κατοικιών, και κατά συνέπεια στην αγορά αξία των περιουσιακών στοιχείων, δηλαδή στον πλούτο των νοικοκυριών, εκτιμάται ότι θα είναι περιορισμένες. Για τον λόγο αυτό αναμένεται ότι η επίδραση των πρόσφατων εξελίξεων στον ρυθμό μεταβολής του ΑΕΠ θα είναι οριακή. Μάλιστα, επικαλείται πρόσφατη μελέτη της ΕΚΤ, σύμφωνα με την οποία η επίδραση της αγοραίας αξίας των κατοικιών που αποτελούν βασική συνιστώσα των νοικοκυριών στην ιδιωτική κατανάλωση εκτιμάται ότι είναι σχετικά περιορισμένη στη Ζώνη του Ευρώ ως σύνολο.

Ο κ. Χαρδούβελης επικεντρώνει τη σημασία της αγοράς κατοικίας κυρίως στο χρηματοοικονομικό σύστημα. Πιστεύει ότι η αγορά κατοικίας παίζει κομβικό ρόλο στη σταθερότητα του χρηματοοικονομικού συστήματος και σε ομιλία του σε πρόσφατη Ημερίδα στην Τράπεζα της Ελλάδος άσκησε κριτική στον πρόεδρο της Fed, Μπεν Μπερνάνκι, ο οποίος ισχυριζόταν ότι η καταπολέμηση του πληθωρισμού από τις νομισματικές αρχές δεν αφήνει περιθώρια ανάπτυξης «φούσκας» στις τιμές των περιουσιακών στοιχείων (μετοχές, κατοικίες, κ.λπ.).

Οταν το ΑΕΠ αυξάνεται, τότε ενισχύεται και το διαθέσιμο εισόδημα, γεγονός που οδηγεί σε άνοδο της ζήτησης για ακίνητα και αύξηση της τιμής τους. Σύμφωνα με στοιχεία ερευνών που παρουσίασε ο κ. Γκίκας Χαρδούβελης, αύξηση 1% του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος συνεπάγεται αύξηση των τιμών των κατοικιών κατά 3,2% στις ΗΠΑ, 2,5% στη Βρετανία, 07% στην Ευρωζώνη και 2,8% στην Ισπανία. Ομως, ισχύει και το αντίστροφο. Μια αύξηση των τιμών ακινήτων συνεπάγεται αύξηση των επενδύσεων, της απασχόλησης και του πλούτου που οδηγεί σε αύξηση της κατανάλωσης. Επίσης, η αύξηση των τιμών των ακινήτων διευκολύνει την παροχή δανείων για νοικοκυριά και επιχειρήσεις που αντιμετωπίζουν περιορισμούς στη χρηματοδότηση.

Στις ΗΠΑ, οι αυξήσεις στις επενδύσεις σε κατοικίες προηγούνται του οικονομικού κύκλου και αποτελούν πρόδρομο δείκτη της οικονομικής δραστηριότητας. Οσον αφορά την επίδραση της αύξησης του πλούτου από κατοικίες κατά 1% στην κατανάλωση στις ΗΠΑ, μία σειρά από μελέτες την εκτιμά από 0,025% έως 0,07%. Την περίοδο της Μεγάλης Υφεσης 1929 - 1933, η πτώση στις επενδύσεις σε κατοικίες προηγήθηκαν της πτώσης του πραγματικού κατά κεφαλήν διαθέσιμου εισοδήματος. Ο πληθωρισμός, από την πλευρά του, έχει αρνητική επίδραση στην αγορά κατοικίας διότι οδηγεί σε άνοδο των επιτοκίων. Ωστόσο, όπως είπε ο κ. Χαρδούβελης στην ομιλία του, πολλοί αμφισβητούν τις προηγούμενες μελέτες και ισχυρίζονται ότι μία αύξηση των τιμών των κατοικιών δεν αυξάνει τον πλούτο των νοικοκυριών. Αποδίδουν τα εμπειρικά αποτελέσματα σε τρίτους παράγοντες. Συμφωνούν ότι υπάρχει επίδραση στην κατανάλωση, αλλά μέσω της ελάφρυνσης των περιορισμών δανεισμού. Οσο πιο ώριμο είναι το χρηματοοικονομικό σύστημα, τόσο μεγαλύτερη είναι η οριακή ροπή προς κατανάλωση από την αύξηση των τιμών των κατοικιών και, προφανώς, η Ευρωζώνη δεν διαθέτει ακόμα ένα πολύ ώριμο τραπεζικό σύστημα.