Του Προκοπη Χατζηνικολαου

Σημαντικές αλλαγές αναμένεται να επέλθουν στη φορολογία ακινήτων οι οποίες θα ανακοινωθούν εντός του επόμενου μήνα, η ισχύς τους όμως προσδιορίζεται για την 1-1-2006. Στο πλαίσιο αυτό αρκετοί ενδιαφερόμενοι επισκέπτονται τα μεσιτικά γραφεία αναζητώντας την κατοικία της αρεσκείας τους, ενώ άλλοι σκοπεύουν να μεταβιβάσουν τα ακίνητα που κατέχουν στα παιδιά τους.

Σύμφωνα, μάλιστα, με προσωρινά στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών, οι μεταβιβάσεις που έχουν πραγματοποιηθεί από τις αρχές του έτους μέχρι σήμερα είναι αυξημένες κατά 15%, ποσοστό το οποίο αναμένεται να αυξηθεί περαιτέρω μέχρι το τέλος του 2005. Οι ειδικοί εκτιμούν ότι με την εφαρμογή των μέτρων, δηλαδή του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές και τις αναπροσαρμοσμένες αντικειμενικές αξίες θα προκύψει επιβάρυνση σε κάθε αγοραπωλησία παλαιού ή νέου ακινήτου. Αναφέρουν δε ότι οι εμπορικές τιμές θα αυξηθούν σημαντικά στις αρχές του 2006, ενώ σταθεροποίηση των τιμών ενδέχεται να σημειωθεί το 2007.

Κατόπιν των ανωτέρω η «Κ» συγκέντρωσε τις 18 συνηθέστερες ερωτήσεις των φορολογουμένων που αφορούν στις μεταβιβάσεις ακινήτων, κληρονομιές, δωρέες και γονικές παροχές, προκειμένου να διευκολυνθούν όσοι προχωρήσουν άμεσα σε αγορά ή πώληση ακινήτου, παραχώρηση ακόμα και ενοικίαση.

1. Αν παραχωρήσω διαμέρισμα στο παιδί μου για κατοικία φορολογείται;

Το τεκμαρτό εισόδημα, που προκύπτει από τη δωρεάν παραχώρηση της χρήσης κατοικίας από τους γονείς προς τα τέκνα ή από τα τέκνα προς τους γονείς, απαλλάσσεται από τον φόρο. Η απαλλαγή αυτή ισχύει για μία μόνο κατοικία, ανεξάρτητα αν πρόκειται για κύρια κατοικία ή δευτερεύουσα ή εξοχική.

2. Αν παραχωρήσω στο παιδί μου διαμέρισμα για επαγγελματική χρήση (οδοντιατρείο, δικηγορικό γραφείο, κ.λπ.) φορολογείται;

α) Φορολογείται για εισόδημα από παραχώρηση ακινήτου σε τρίτο χωρίς αντάλλαγμα. Το ακαθάριστο εισόδημα βρίσκεται ύστερα από τη σύγκριση του συγκεκριμένου ακινήτου, με άλλα που εκμισθώνονται υπό παρόμοιες συνθήκες. Το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα, που καθορίζεται μ’ αυτόν τον τρόπο, δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 3,5%, ούτε μεγαλύτερο από το 5% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου ή του 4% της πραγματικής αξίας αυτού, όπως προσδιορίζεται στη φορολογία κεφαλαίου (μεταβιβάσεις, κληρονομιές κ.λπ).

β) Το εισόδημα και ο τρόπος φορολογίας του ακινήτου εξαρτάται από τη χρήση του και όχι από τον χαρακτηρισμό του σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις.

3. Είναι δυνατόν να φορολογηθώ για ανείσπρακτα ενοίκια ή πιστιωτικούς τόκους δανείων;

Κατ’ αρχήν σε φορολογία υπόκειται η απαίτηση ποσού και όχι η είσπραξη. Εξαιρετικά όμως στις περιπτώσεις των μισθωμάτων και των τόκων από τη σύναψη δανείων, που αποκτήθηκαν και αποδεδειγμένα δεν εισπράχθηκαν, παρέχεται η δυνατότητα στους φορολογουμένους να μην φορολογηθούν εφόσον εκχωρήσουν την απαίτησή τους στο Δημόσιο. Η εκχώρηση γίνεται με απλή έγγραφη δήλωση του υπόχρεου σε φόρο, η οποία υποβάλλεται στον αρμόδιο για τη φορολογία τους προϊστάμενο ΔΟΥ μέσα στο οικονομικό έτος που τα εισοδήματα αυτά φορολογούνται. Με την έγγραφη δήλωση παραδίδονται στον προϊστάμενο της ΔΟΥ τα αποδεικτικά της εκχωρούμενης απαίτησης.

4. Είναι υποχρεωμένος ο μισθωτής (ενοικιαστής) να καταβάλει στον ιδιοκτήτη και τον συμπληρωματικό φόρο;

Ο συμπληρωματικός φόρος στο εισόδημα από ακίνητα είναι φόρος εισοδήματος και γι’ αυτό βαρύνει αποκλειστικά εκείνον που αποκτά το εισόδημα. Στην περίπτωση που προβλέπεται από το συμφωνητικό καταβολή τέτοιου ποσού από τον μισθωτή (ενοικιαστή) τούτο προσαυξάνει το ενοίκιο.

5. Ποια είναι η αρμόδια ΔΟΥ για την κατάθεση ιδιωτικών συμφωνητικών μισθώσεως ακινήτων και ποια είναι η προθεσμία των ιδιωτικών συμφωνητικών μίσθωσης ακινήτων;

Η κατάθεση των ιδιωτικών συμφωνητικών μπορεί να γίνει σε οποιαδήποτε ΔΟΥ της χώρας και σε προθεσμία μέσα σε 30 ημέρες, από την ημερομηνία σύνταξης των ιδιωτικών συμφωνητικών.

6. Ποιες συνέπειες έχω αν δηλώσω εκπρόθεσμα εισόδημα από ενοίκια προκειμένου να ζητήσω πιστοποιητικό για το δικαστήριο;

Σε περίπτωση που υποβάλλεται εκπρόθεσμη δήλωση με την οποία δηλώνονται εισοδήματα από ακίνητα, και μέσα σε τρεις μήνες από την υποβολή της, ζητηθεί το προβλεπόμενο πιστοποιητικό για την εκδίκαση αγωγής έξωσης, επιβάλλεται αυτοτελής φορολόγηση με συντελεστή 50% επί του ακαθαρίστου εισοδήματος.

7. Ποιον βαρύνει το χαρτόσημο ενοικίου;

Το χαρτόσημο που αναλογεί στα μισθώματα αποδίδεται σε κάθε περίπτωση από τον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη, επικαρπωτή, νομέα κ.λπ.) αφού βεβαιώνεται με το εκκαθαριστικό. Ανεξάρτητα, όμως, από την απόδοσή του, η καταβολή του χαρτοσήμου είναι θέμα συμφωνίας μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή και μπορεί να καταβάλλεται μόνο από τον εκμισθωτή ή μόνο από τον μισθωτή ή και από τους δύο κατά το ήμισυ.

8. Πώς αποδεικνύεται ότι ένα ακίνητο είναι κενό;

Το ακίνητο αποδεικνύεται ότι είναι κενό, για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 6 μηνών μέσα στον χρόνο, με την προσκόμιση στη ΔΟΥ φωτοαντιγράφων των λογαριασμών της ΔΕΗ ή από οποιοδήποτε άλλο στοιχείο, όπως λογαριασμοί ύδρευσης, κοινοχρήστων κ.λπ., από τα οποία να αποδεικνύεται ότι το ακίνητο ήταν κενό το συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.

9. Ποια είναι η αρμόδια ΔΟΥ για την υποβολή της δήλωσης φόρου δωρεάς και γονικής παροχής;

Αρμόδια ΔΟΥ για την υποβολή δήλωσης φόρου δωρεάς - γονικής παροχής είναι η ΔΟΥ της περιφέρειας της κατοικίας του δωρητή/ παρέχοντα γονέα.

10. Ποιος είναι ο υπόχρεος υποβολής της δήλωσης φόρου δωρεάς και γονικής παροχής;

Υπόχρεοι για την υποβολή της δήλωσης φόρου δωρεάς είναι οι συμβαλλόμενοι, δηλαδή δωρητής - δωρεοδόχος - γονέας και τέκνο. Στη περίπτωση της άτυπης δωρεάς, υπόχρεος για την υποβολή της δήλωσης είναι ο δωρεοδόχος.

11. Ποια είναι η αρμόδια ΔΟΥ για την υποβολή δηλώσεων φόρου κληρονομιάς;

Για την υποβολή των δηλώσεων φόρου κληρονομιάς, αρμόδια ΔΟΥ είναι η ΔΟΥ της κατοικίας του κληρονομουμένου. Αν ο κληρονομούμενος είχε την κατοικία του στην αλλοδαπή και απεβίωσε στην Ελλάδα, αρμόδια είναι η ΔΟΥ στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας απεβίωσε ο κληρονομούμενος. Στην περίπτωση που ο κληρονομούμενος ήταν κάτοικος αλλοδαπής και απεβίωσε στην αλλοδαπή αρμόδια είναι η ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού (Λυκούργου 18, Αθήνα).

12. Ποια είναι η προθεσμία υποβολής της δήλωσης φόρου κληρονομιάς;

Η προθεσμία υποβολής της δήλωσης φόρου κληρονομιάς, είναι «μέσα» σε έξι μήνες, αν ο κληρονομούμενος πέθανε στην Ελλάδα, ή μέσα σε ένα χρόνο αν ο κληρονομούμενος ή οι κληρονόμοι ή οι κληροδόχοι διέμεναν κατά τον χρόνο θανάτου στην αλλοδαπή.

Η προθεσμία αυτή μπορεί να παραταθεί κατ’ ανώτατο όριο μέχρι 3 μήνες με απόφαση του Προϊσταμένου της αρμόδιας ΔΟΥ για αποχρώντες λόγους.

13. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο κληρονομιών για την απόκτηση πρώτης κατοικίας;

Οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή από τον φόρο κληρονομιάς είναι:

α) O κληρονόμος ή ο κληροδόχος ή ο σύζυγος αυτού ή τα ανήλικα τέκνα τους να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που να πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους, και

β) να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοδομήσιμου οικοπέδου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στα οποία να αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες και να βρίσκονται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.

14. Ποιος είναι υπόχρεος για την υποβολή της δήλωσης φόρου κληρονομιάς;

Ο κληρονόμος ή ο νόμιμος αντιπρόσωπός του. Επίσης υπάρχει η δυνατότητα υποβολής των δηλώσεων από οποιοδήποτε τρίτο πρόσωπο, υπό την προϋπόθεση ότι προσκομίζει ειδική συμβολαιογραφική ή απλή έγγραφη εξουσιοδότηση, η οποία φέρει βεβαίωση του γνήσιου της υπογραφής των υποχρέων.

15. Πώς υποβάλλονται οι δηλώσεις φόρου από κληρονόμους και τι δικαιολογητικά απαιτούνται;

Οι δηλώσεις φόρου κληρονομιάς υποβάλλονται από τον ίδιο τον κληρονόμο ή το νόμιμο αντιπρόσωπό του, με τη προσέλευσή του στην αρμόδια ΔΟΥ. Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται είναι:

- Ληξιαρχική πράξη θανάτου.

- Aντίγραφο διαθήκης.

- Kληρονομητήριο ή πιστοποιητικό της αρμόδιας δημοτικής ή κοινοτικής αρχής περί του είδους και του βαθμού συγγενείας προς τον κληρονομούμενο. Σε περίπτωση αδυναμίας έκδοσης τέτοιου πιστοποιητικού, υποβάλλεται ένορκη βεβαίωση δύο μαρτύρων.

- Πιστοποιητικό του γραμματέα Πρωτοδικών περί μη δημοσίευσης νεότερης διαθήκης ή περί μη δημοσίευσης στην περίπτωση της εξ αδιαθέτου διαδοχής.

- Πιστοποιητικό του Δήμου ή της Κοινότητας ή ένορκη βεβαίωση δύο μαρτύρων για την ηλικία του επικαρπωτή, ή φωτοτυπία ταυτότητας, όταν για τον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου λαμβάνεται υπόψη η ηλικία αυτού.

- Eγγραφο νομιμοποίησης σε περίπτωση πληρεξουσίου.

- Tα έγγραφα που αποδεικνύουν τη μετάθεση του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.

- Αποδεικτικά χρεών και βαρών της κληρονομιάς.

16. Ποια είναι η αρμόδια ΔΟΥ για την υποβολή της δήλωσης μεταβίβασης ακινήτου;

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου οι συμβαλλόμενοι πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, υποχρεούνται να επιδώσουν κοινή δήλωση ΦΜΑ προς τον αρμόδιο προϊστάμενο της ΔΟΥ της περιφέρειας που βρίσκεται το ακίνητο.

17. Ποιες προϋποθέσεις πρέπει να συντρέχουν προκειμένου να απαλλαγεί κάποιος από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων κατά την αγορά αγροτικής γης ή κτηνοτροφικής έκτασης;

Οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή από τον φόρο είναι οι παρακάτω:

α) Ο αγοραστής πρέπει να είναι φυσικό πρόσωπο κατά κύριο επάγγελμα γεωργός ή κτηνοτρόφος.

β) O αγοραστής υποχρεούται να χρησιμοποιεί την αγοραζόμενη έκταση για 15 έτη αποκλειστικά για γεωργική ή κτηνοτροφική εκμετάλευση.

Αν πριν από την πάροδο της 15ετίας, αλλάξει η χρήση ή μεταβιβασθεί ή εκμισθωθεί ή δεν καλλιεργηθεί η αγοραζόμενη έκταση για 2 συνεχόμενα έτη, στα οποία δεν υπολογίζεται η αναγκαστική αγρανάπαυση, η απαλλαγή αίρεται.

Οι παραπάνω προϋποθέσεις πρέπει να συντρέχουν αθροιστικά.

18. Ποιο είναι το αντικείμενο του φόρου μεταβίβασης ακινήτου και ποιος είναι υπόχρεος για την καταβολή του φόρου;

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα και σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο, επιβάλλεται φόρος στην αξία αυτών και υπόχρεος για την καταβολή του φόρου είναι ο αγοραστής.